房地产融资跟踪及收紧的可能影响（海通固收 杜佳）

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房地产融资最新状态分析

（海通固收 杜佳）

概要

• 房企境内债融资短期较低。7月房地产主要品种境内信用债，净融资167亿，较6月份有所改善，但总量依旧较低。8月截至14日，房企主要品种境内信用债发行了213亿，净融资只有27亿。

• 境外债融资渠道修复。5月以来房企境外市场融资紧张局面有所缓和，6月房企境外债发行实现了净融资的转正，7月实现净融资额40亿美元。房企境外债市场累计净融资重新回升，1-7月净融资151亿美元。

• 信托融资存量控制显效果。今年政策基调依旧是控规模、防风险。我们估算，今年1-7月的地产集合信托净融资额只有237亿，同比大幅减少；今年下半年房地产集合信托到期量要比上半年还要高，再融资难度不小。

• 银行贷款增速有所下滑。央行“房住不炒”的政策基调未变。二季度房地产贷款余额增速13.1%，较一季度有所下滑；个人购房贷款余额增速保持在15.7%，较一季度下行0.2个百分点。

• 房地产融资未来有收紧风险。7月底政治局会议强调，要确保宏观政策落地见效，要求资金直达实体，此时对房地产融资提高约束，避免房地产金融化，将资金引导入实体，可能也是较为符合政策意图的方向。据估算，我们预计近半主体会受到影响。
  

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1.房企境内债融资短期较低

7月房地产主要品种境内信用债发行量516亿，净融资167亿，较6月份有所改善，但总量依旧较低。8月以来境内债融资依旧低迷，截至8月14日，房企主要品种境内信用债发行了213亿，净融资只有27亿。

2.  境外债融资渠道修复

5月以来房企境外市场融资紧张局面有所缓和，6月房企境外债发行实现了净融资的转正，7月实现净融资额40亿美元，虽然净融资额同比还是减少了28亿美元，但要考虑到去年房企境外融资热情高涨，导致基数较高。房企境外债市场累计净融资重新回升，1-7月净融资151亿美元。

3.  信托融资存量控制显效果

从政策基调看，今年依旧是控规模、防风险。来自用益信托的最新统计显示，在所有集合信托产品成立规模的占比来看，今年房地产类的占比有所下降。1-7月地产集合信托成立规模已经达到4516亿元，同比只减少569亿。但还要考虑到今年地产集合信托到期量较大，我们以1.5年期作为集合信托平均期限，根据往年的月度发行量估算到期量，今年1-7月的地产集合信托净融资额只有237亿，同比19年1-7月的2577亿大幅减少。

以同样的方法估算，今年下半年房地产集合信托到期量要比上半年还要高，特别是19年上半年大量发行的产品在今年下半年及明年陆续到期，偿还压力增加，同时又面临监管趋严下的整改压力，再融资难度还是不小。

4.  银行贷款增速有所下滑

央行“房住不炒”的政策基调未变。房地产银行贷款的增减受多方面影响，一方面宽信用下，企业信贷增速较快，水涨船高，房地产企业获取信贷融资的整体难度应该也是下降的，另一方面，政策的微调会影响银行对房企贷款的政策，可能导致房地产贷款在银行贷款体系的占比。

二季度房地产贷款余额增速13.1%，较一季度有所下滑；个人购房贷款余额增速保持在15.7%的水平，较一季度略微下行0.2个百分点。整体来看二季度房地产贷款的增速有所下滑。

5.  房地产融资未来有收紧风险

近期市场对于监管是否会收紧房地产融资有担忧，我们认为不可忽视这一风险。

统计局显示7月份全国地产销售面积、销售额同比增速分别为9.5%、16.6%，且均较6月份明显回升。而7月份商品住宅销售价格环比也保持上涨态势。随着复工复产、复商复市持续推进，以及房贷利率的持续走低，7月份地产销售量升价稳，指向地产需求持续回暖，并带动房企累计到位资金增速回升转正，房地产行业资金吸收能力有目共睹。同时就业依然承压，经济结构分化，7月份主要经济指标有所分化，工业生产整体平稳，投资继续改善，但消费依然偏弱，而7月份城镇调查失业率仍持平在5.7%的高位。经济冰火两重天，加之就业仍难言乐观，意味着经济复苏任重道远。

7月底政治局会议强调，要确保宏观政策落地见效，要求资金直达实体，此时对房地产融资提高约束，避免房地产金融化，将资金引导入实体，可能也是较为符合政策意图的方向。

多少主体可能受影响？我们根据wind数据，统计了全市场有 2019 年报数据的房地产发债企业，共224家。如果以剔除预收款后的资产负债率大于 70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍三项作为风险衡量指标，其中剔除预收款后的资产负债率采用（负债合计-预收款项-合同负债）／（资产总额-预收账款-合同负债）*100%的方式计算。结果发现，224家中有51家均超过这三项预警线，45家超过了其中的两项，60家超过了其中的一项，68家三项指标均没有超过。

从带息债务增速的角度看，由于19年不少高杠杆房企开始放缓扩张进度，债务增速得以控制，所以在债务增速上呈现高杠杆房企较低增速的情况，具体来看，超三项指标的主体中，19年带息债务增速的算数平均值是7%；超两项指标的主体中，这一平均增速为12%；超一项指标主体中，这一平均增速为14%；都不超的主体中，这一增速平均为15%。

如果未来监管分档限制房企债务增速，我们做以下假设：三项均超出的有息负债规模不得增加；二项超出的有息负债规模年增速不得超过5%；一项超出的有息负债规模年增速不得超过10%；三项均未超出的有息负债规模年增速不得超过15%。

如果按这个标准执行的话，近半主体会受到影响，224家主体中有至少109家主体19年的带息债务增速要高出标准，未来需要较19年降低债务增速。影响占比最大的一档是三项均超出的，51家主体中有30家需要严控债务增速，三项均未超出的68家主体中，虽然也有将近30家需要控制债务增速，但是15%的增速要求高出市场平均水平，对于企业来说比较容易实现。

此外监管有可能会对拿地激进的主体加以考核和限制。

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